合一产城在开展深圳工业上楼试点项目和优质产业空间试点项目的研究策划实践中，提炼出服务专精特新企业的“专·精·特·新工业上楼产业园区解决方案”。

　　产业园区应聚焦打造专业化主题产业园区，服务深圳20+8产业集群发展，即一个园区一个专业主题定位，一个园区集聚发展20+8产业集群中的一个产业集群，正如我们合一产业投资运营的深圳宝安“合一凤凰智慧港”就定位智能终端专业主题产业园，集聚了智能平面大屏、智能水表、智能电表、智能充电桩、智能消防、智能安防、智慧零售等智能终端厂商，以及为智能终端提供上下游配套的新能源厂商（以锂电池为主），其中包括国高、专精特新（含“小巨人”）等优质企业，目前园区已获批认定为“深圳市投资推广重点产业园区”、“深圳市金融驿站”、“宝安区科技桃花源”及“宝安区创业孵化基地”。

　　此外，近期在光明拿产业地建设生命健康产业专业化园区的银星科技亦是这方面的代表，通过在龙华区成功建设运营了生命健康产业园，之后获批在坪山区产业拿地建设生命健康产业园，加上此次光明拿地，银星科技已成为横跨深圳东中西部三区布局建设运营生命健康产业园的市场主体，为生命健康产业领域专业主题产业园区运营商的标杆企业。

　　“工业上楼”政策性园区开发需遵循保本微利原则，利润分子受限，则成本分母必须严格管控，为确保园区具备市场竞争力，合一产业认为必须做到“好钢用在刀刃上”，首先进行产业精准定位，基于清晰的目标产业客群需求，梳理其产品打造发力点，以精细化的产业定位明晰产业客群需求指引精细化产品打造，进而实现严格有效的成本管控。

　　此前与《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》一并发布的《深圳市光明区特色产业园区建筑设计指南》提出，在“工业上楼”过程中发展“产业特色鲜明、功能布局合理、生产要素集聚、现代化分工协作的高质量产业园区”。“工业上楼”政策性园区面向的客群聚焦于优质成长型企业、上市及拟上市企业等，这些企业大部分为当前产业政策重点惠及对象，应在目标产业客群集聚中发展特色产业园区。而在招商运营中，政策性园区必须做好协同产业主管部门研究制定对应的特色产业政策体系，通过政企合作助力产业招商和企业服务落地。同时，围绕特定行业集聚的优质企业为其提供特色产品服务，助力企业加速成长就显得尤为重要。

　　典型项目如深圳坪山中城生物医药产业园围绕“药厂上楼”，为生物医药、医疗器械等企业提供了生产性废水处理站、甲类危化品仓库、双电源+专线供电、蒸汽站等配套设施，有效解决企业配套需求。宝安桃花源智创小镇引进中国信通院深圳市宝安区工业互联网创新中心助力制造业企业数字化转型。而我们合一产业投资运营的深圳宝安“合一凤凰智慧港”为入园企业搭建了“五大产业服务平台”，包括产业政策宣讲及申报对接服务、企业财税金融服务、国家省市区创新创业大赛参赛辅导服务、产业链整合服务以及共享服务等（详情可点击链接了解合一产业园区运营服务体系《》）。

　　面对当前产业加速迭代发展趋势，“工业上楼”政策性园区需要面向新一代产业打造新型产业园区，在这个过程中开发主体需建立有别于传统地产开发的全新商业模式，并构建与之匹配的新能力。由于“工业上楼”政策性园区保本微利的特殊要求，开发建设端利润有限、成本需要严控，而可持续发展在于模式创新三大方面：第一，持有租赁项目在于借力资产证券化大时代下积极对接产业园区基础设施Reits，通过资本市场在中短期内盘活整体现金流，过程中严控信贷成本和开发建设成本；第二，销售类项目应侧重招商前置，提前招引龙头到头部企业以锁定目标客户需求，借力龙头企业集聚效应带动产业链上下游企业入驻；第三，更重要的盈利在于长期运营赚取物业租售以外的收益，主要包括围绕入园企业提供产业服务、围绕入园企业员工提供生活服务，在大规模体量之上的长达四十多年的服务收益，是相当可观的稳定利润创收，同时围绕入园企业在对其长期服务中发掘园区优质企业股权投资机会布局产业投资，在当前全面注册制实施打开科创企业IPO通道的大背景下，园区运营商开展产业股权投资无疑是风险相对较低的，整体而言，“工业上楼”政策性园区必须在开发建设端的保本微利之外通过产业服务和产业投资创造第二第三收益增长曲线。

　　为了实现上述商业模式创新的各个方面，企业需构建起与之对应的园区开发运营全程操盘新能力，而新能力的构建包括对组织结构、风险管控、授权机制、绩效考核、薪酬激励等各个方面的组织再造，本质上是深圳工业上楼参与主体的一次内部再创业。

　　企业如有深圳、东莞、惠州产业拿地需求，或者如需了解产业更新运营全流程服务以及更多的投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

　　合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业升级以及资产管理进行高度融合发展。

　　集团旗下的深圳市合一产业运营有限公司，拥有丰富的全过程产业园区开发运营实操经验及案例，致力于通过 “旧改+ 运营”、“园区 + 基金”双引擎驱动模式 ，整合资源打造产业要素闭环流通的生态圈，为中国房地产下半场从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案。公司目前正深度服务深圳全市 十个区超过50个工改工项目的产业规划策划、产业资源导入、产业申报与全程申报等，为深圳、惠州、中山、成都等城市的地方政府及其平台公司提供产业转型升级政策规划、产业用地政策以及村级工业园区改造升级政策等专业咨询服务。

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